日前，九龙仓集团（00004.HK）刊发了今年上半年的中期业绩报告。由于九龙仓集团大规模持有和经营投资性物业，这家公司在今年上半年的净利率超过了4成，上半年投资物业公允价值增加额的减少，使其净利率同比下跌了超过32个百分点，其去年同期的净利率水平接近惊人的73%。
根据九龙仓集团披露的今年上半年的中期业绩，公司实现营业收入179亿港元，相比去年同期的163亿港元增长了近1成。
今年上半年九龙仓集团实现营业利润74.75亿港元，相比上年同期的71.24亿港元增长了4.9%，不过，当期公司的投资物业公允价值增加净值为34.86亿港元，而上年这一项目的增加值为73.81亿港元，同比减少了一半以上。
由此计算，九龙仓集团今年上半年的投资物业公允价值增加额占到了公司息税前利润的36%，而上年同期这一比例则更高，占比达到了一半以上。
值得注意的是，在今年上半年九龙仓集团的利润收益结构中，其中“其他支出净额”项目相比上年同期有所增加。
这是由于九龙仓集团把对绿城中国的投资重新分类为金融投资后造成的会计上的损益，此前，九龙仓集团把对绿城中国的投资作为公司的联营公司在财报中列示。
由此，今年上半年九龙仓集团的“其他支出净额”一项，由上年同期的1.48亿港元增加至12.85亿港元。
“主要计入了一项非经常性会计亏损估计为14.91亿港元，该项目乃由集团2015年6月不再对绿城有重大影响后，集团对绿城的全部24.3%权益被视为以当时市值出售而产生，并由联营公司重新分类为金融投资。”九龙仓集团在中期业绩报告中解释说，“绿城权益于2012年6月以17.29亿港元购入，以权益法入账为联营公司，并产生一项账面收益22.33亿港元�！�
根据九龙仓集团在2012年中报中披露的数据显示，在2012年6月份，集团认购了绿城18.4%的权益使其成为一间联营公司，因而确认一项会计账面收益14.43亿港元。
这项账面收益数额是按照九龙仓集团内部评估绿城净资产的公允价值净额下计算得来。从2012年6月底以后，九龙仓集团对绿城中国的权益进一步增加到了24.6%，并且其估计这一数额增加到了22亿港元，但这仍然只是暂时性的收益估算。
九龙仓集团把对绿城的投资从联营公司调整为金融投资的会计处理后，九龙仓集团也失去了绿城以权益法入账的盈利，而上年同期绿城为九龙仓集团贡献的净利润为2亿元。
九龙仓集团在中期业绩报告中所指的“不再对绿城有重大影响”，是因为九龙仓集团此前在绿城董事会中任职的多位成员已经悉数退出。
九龙仓集团的中期业绩报告显示，公司到今年上半年为止的联营公司权益已经从2014年底的224.49亿港元减少到180.58亿元，减少了43.91亿元，与此同时，公司的可供出售投资则由去年底的37.4亿港元增加到今年上半年的96.35亿元，增加额达到58.95亿元。
九龙仓集团今年上半年联营公司权益与可供出售投资两个项目的增减，其中应该包括了对绿城投资进行的调整。此前公司把对绿城的投资视作联营公司权益投资，这属于非流动资产项目下的长期股权投资，如今则划至可供出售金融资产项目之下，应属企业划分为以市价或公允价值计量但其变动计入当期损益的金融资产。
九龙仓集团所持有的大规模投资物业，无论是其所占资产比重，抑或当期贡献的业务收入，都已经达到了较高水平。
到今年上半年，九龙仓集团的投资物业资产价值已经达到了3068.75亿港元，较去年底继续增加了近50亿港元。
九龙仓集团的投资物业资产价值今年上半年所占公司总资产比重为68.6%，这是多数在港上市房地产公司难以企及的水平。
在今年上半年九龙仓集团实现的179亿港元的营业收入中，来自投资物业贡献的营收达到了71.74亿元，占到集团营收的比重约4成，营业利润占比则达到了78.8%。
与此同时，九龙仓集团今年上半年的发展物业收入也取得了较大增幅。公司上半年确认的物业销售额较去年上升了23%至65.62亿港元，营业利润也增加了19%至11.11亿港元。
应该注意的是，九龙仓集团的发展物业收入全部来自中国内地，内地贡献的营业收入在集团占比接近47%，营业利润占比则只有22.4%，分别较上年同期增长了5个百分点和4个百分点。
在中国内地营收和利润占比的增加，也让九龙仓集团继续增加对中国内地的资本投入。
其中期业绩报告反映，公司今年上半年的主要资本性与发展开支达到了115.38亿港元，其中在中国内地的投资金额达到了105.93亿港元，占比为91.8%，对中国内地发展物业投资金额达到91.7亿港元，占当期投资总额的79%。
九龙仓集团也在报告中进一步披露，到今年上半年，公司在未来数年内的主要资本性与发展开支预计为624亿港元，内地投资预计将会接近9成，对中国内地的发展物业投资占集团未来资本支出的比重为6成以上。
九龙仓集团目前在售的发展物业主要集中在中国内地，到今年上半年，集团待售物业和存货总值约为437亿港元，相比上年同期的476亿港元增加近39亿港元。
因为九龙仓集团在中期报告中未详细披露公司今年上半年发展物业销售的销货成本，因此，粗略以九龙仓集团公司今年上半年发展物业收入计算，集团基于收入基础的存货周转率约为0.14，上年同期这一财务指标则为0.1，这意味着九龙仓集团发展物业的周转和销售效率有所提升。
九龙仓集团的负债规模维持在相对较低水平。到今年上半年，公司的有息负债规模超过790亿港元，较去年底增加了10亿港元，不过当期公司的实际借贷利率仅为2.8%，较上年同期的3.3%继续减少了0.5个百分点。
而在负债率及现金资源上，九龙仓集团到今年上半年为止负债净额与总权益比率为19.6%，虽较去年底的18.9%的负债水平略微上升，但仍处于房地产企业负债的较低水平。
另外，到今年上半年，公司持有的银行存款及现金总额为167.29亿港元，较2014年底减少了20亿港元，但也足以覆盖公司流动负债中的短期借款，公司到今年上半年流动负债中银行借款及其他借款金额约为153亿元。此外，九龙仓集团同样持有市值约为96亿港元的可供出售的投资组合，可即时变现作为流动资金使用。
