以“优惠价”购房是否构成受贿
从吉林省长春市人民防空办公室原巡视员贾东来案说起
本报记者 方弈霏
特邀嘉宾
王 凯 长春市纪委监委第十四审查调查室副主任
惠佳欣 长春市纪委监委案件审理室干部
梁 雪 长春市人民检察院员额检察官
杨海蛟 长春市中级人民法院刑二庭法官
编者按
这是一起党员领导干部利用职务便利为他人谋利，并以明显低于市场的价格购房的方式收受贿赂终被查处的典型案例。本案中，贾东来主要利用担任人防办副主任的职务便利，大搞权钱交易，暴露出当地人防系统存在哪些薄弱环节？如何做深做实贾东来案以案促改？贾东来以“团购价”“优惠价”购买房产，为何认定系以明显低于市场的价格购买房屋的受贿？辩护人提出，贾东来“借用”耿某车辆，车辆所有权并未发生转移，不应将该车辆价值计入受贿数额，如何看待此辩护意见？我们特邀相关单位工作人员予以解析。
基本案情：
贾东来，男，中共党员，曾任吉林省长春市体育运动委员会副主任，长春市人民防空办公室(以下简称“人防办”)党组成员、副主任，长春市人防办巡视员等职。2016年3月退休。
受贿罪。2000年至2016年，贾东来利用担任长春市人防办党组成员、副主任、巡视员的职务便利，在人防手续审批、人防工程承揽、人防工程易地建设费减免等方面为他人谋取利益，并于2000年至2018年期间多次收受相关单位和个人财物，折合共计554万余元人民币(币种下同)。
其中，2012年4月，贾东来利用担任长春市人防办党组成员、副主任的职务便利，接受甲房地产公司负责人王某请托，帮助该公司开发的工程项目办理人防审批事项。事后，贾东来要求王某为其提供购房优惠，最终以“团购价”71万余元购买该公司开发的商品房一套。经鉴定，贾东来购房价比市场价低115万余元。
2012年5月，贾东来利用职务便利，接受乙房地产公司负责人于某请托，帮助该公司开发的工程项目办理人防审批事项。事后，贾东来要求于某为其提供购房优惠，最终以“优惠价”125万余元购买了该公司开发的门市房一套。经鉴定，贾东来购房价比市场价低61万余元。
查处过程：
【立案审查调查】2020年10月29日，长春市纪委监委决定对贾东来涉嫌严重违纪违法问题立案审查调查，并对其采取留置措施。2021年1月21日，经吉林省监委批准，对贾东来延长留置时间3个月。
【移送审查起诉】2021年4月14日，经长春市纪委常委会会议研究，长春市监委将贾东来涉嫌受贿罪一案移送长春市人民检察院审查起诉。
【提起公诉】2021年6月4日，长春市人民检察院以贾东来涉嫌受贿罪，向长春市中级人民法院提起公诉。
【党纪处分】2021年6月10日，经长春市委批准，决定给予贾东来开除党籍处分，按照规定相应调整其享受的待遇。
【一审判决】2022年9月29日，长春市中级人民法院以贾东来犯受贿罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金五十万元。目前判决已生效。
1 贾东来等案件暴露出当地人防系统存在哪些薄弱环节？如何做深做实以案促改，修复政治生态？
王凯：2019年，长春市纪委监委开展人防领域专项整治，在此期间，市人防办前后四任主任因严重违纪违法被立案审查调查，在查办过程中，我们发现贾东来亦存在严重违纪违法及涉嫌职务犯罪问题。
人防办的一项重要职能是对民用建筑修建防空地下工程进行审批、收取人防工程易地建设费。根据《中华人民共和国人民防空法》等有关法律法规，达到一定规模的民用建筑，在项目报批的过程中，必须经过人防办的审批才能动工。民用建筑达到一定规模时，应当修建防空地下室或根据相应规模向国家缴纳人防工程易地建设费。综合分析贾东来等案，人防系统的违纪违法问题主要集中在人防工程项目审批、验收、易地建设费收取与减免等方面。
同时，由于人防业务涉及房地产、建筑等领域，业务处室与房地产开发商、设备供应商有着频繁往来，部分违纪违法党员干部利用人防系统的特殊性，借正常履职之名，行以权谋私之实，具有较强隐蔽性。
惠佳欣：长春市人防系统系列腐败案教训深刻，暴露出市人防办存在党建主体责任落实不到位、内控机制不健全、权力运行缺少监督和制约等一系列问题。市纪委监委坚持以案为鉴、以案促改，不断加大对人防系统工程审批、监督验收、采购招标等重点领域、重点环节的监督管理力度，营造人防系统风清气正政治生态。
针对市人防办存在的党建主体责任落实不到位、党的建设缺失问题，市纪委监委督促市人防办召开专题民主生活会，以案为鉴，深入开展警示教育，吸取系列腐败案件深刻教训，强化震慑警醒。同时，明确要求市人防办党组落实“两个责任”，深入查摆问题、整改问题，抓好建章立制工作，及时堵塞漏洞，构建人防系统反腐败长效机制；针对市人防办“三重一大”事项集体决策程序不规范问题，市纪委监委督促市人防办制定出台《中共长春市人民防空办公室党组议事规则》和《长春市人民防空办公室主任办公会议议事规则》，保证“三重一大”决策有章可循、科学有效；针对人防工程审批权力运行机制不健全、缺少有效监督制约等问题，市纪委监委督促市人防办制定完善《人防工程(结建)审批制度》《涉密工程招投标管理暂行办法》等制度，规范人防工程批建、易地建设缴费、工程项目招投标等工作。加强对应建未建、以费代建、应缴未缴问题的监督检查，形成对人防工程审批的事后监管。
2 贾东来以“团购价”“优惠价”购买房产，是否构成受贿？如何认定“明显低于市场的价格”？
惠佳欣：根据“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋等物品的，以受贿论处。前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
甄别正常购房优惠和低价购房受贿的关键点在于该优惠价格是否系商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。实践中，“团购价”“优惠价”售房通常是房地产开发商、销售商在房产销售前，以企业内部决策的方式事先设定的不针对特定人的优惠价格，价格设定要符合商业惯例和市场规则，且通常以内部文件的形式予以明确，购房者在享受“团购价”“优惠价”时，需要履行相应企业的审批程序。
而房产交易型受贿中的“团购价”“优惠价”具有较大随意性，表现为开发商与购房者私下联络，形成“低价购房”合意，有的开发商以召开公司董事会、办公会等形式专题研究给予特定购房者大幅度“优惠”，表面上看履行了企业决策程序，但实质上是为了规避查处。这类“团购价”“优惠价”具有独享性，不适用于普通消费者，且价格设定有悖于市场规律，并非商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格，不应认定为市场价格。
王凯：本案中，贾东来在为甲、乙房地产公司谋利后，主动向王某、于某提出购买房屋要求，并在明知甲、乙公司并未事先针对不特定购房人制定大幅度优惠购房政策的情况下，仍然要求王某、于某给予其大幅度“优惠”。贾东来购买房产享受的“优惠价”是开发商特批、不面向社会公众且不符合市场规律的，故其购买该两套房产的价格不能认定为该两套房屋的市场价。同时，上述“优惠价”系王某、于某基于贾东来曾对其生产经营提供过帮助，且贾东来的职权对其以后的生产经营可能提供便利才同意的，优惠价格与贾东来利用职务便利帮助他人谋利行为具有因果关系，应认定贾东来享受的“优惠价”是其权力的对价。我们委托相关鉴定机构对两套房屋进行价格评估，按照评估价格认定了市场价，作为计算贾东来收受购房差价的基准价。
梁雪：实践中，有观点认为可以参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条的规定，即“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。
我们认为，该观点混淆了刑事法律与民事法律调整法律关系的范畴，不能简单以市场交易价的百分之七十作为认定标准。对于“明显低于市场的价格”的考量，要结合正常市场售价与实际购房价之间的绝对差额，所处的城市市场环境、房产位置等因素进行综合评价。本案中，贾东来从请托人处购买的两处房产购房价与市场价的差价分别有115万余元、61万余元，绝对数额达到了数额巨大，明显偏离市场价格。综合各方因素，应当认定贾东来以明显低于市场的价格购买房屋。
3 辩护人提出，贾东来“借用”耿某车辆，车辆所有权并未发生转移，不应将该车辆价值计入受贿数额，如何看待此辩护意见？
梁雪：受贿车辆不以过户为必要条件。根据“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第八条规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，收受请托人房屋、汽车等物品，未变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记的，不影响受贿的认定。
在具体认定时，应注意受贿与借用的区分，除双方交代或者书面协议之外，主要应当结合以下因素进行判断：(一)有无借用的合理事由；(二)是否实际使用；(三)借用时间的长短；(四)有无归还的条件；(五)有无归还的意思表示及行为。注意从实质上把握，透过“借用”的表象，揭露合法形式下掩藏的受贿本质。
本案中，2015年，贾东来利用职务便利，帮助长春市某装饰有限公司承揽了某续建工程项目、某玻璃钢结构工程项目和某外幕墙工程项目。2016年初，贾东来收受该公司法定代表人耿某给予的轿车一辆。贾东来妻子证明贾东来曾经有车辆，且有经济能力购买车辆；贾东来与耿某之间有过明确表示，该车系耿某送给贾东来的，为规避查处，才未将车辆落户在贾东来名下。由此可见，贾东来客观上不需要借用车辆，主观上也明确了是收受而非借用。2019年，贾东来担心相关案件的查处会使自己受到牵连，于是将车辆退还给耿某。根据《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第九条规定，贾东来的还车行为不能视为及时退还，属于为掩饰犯罪而退还，不影响受贿的认定。
杨海蛟：本案中，贾东来收受耿某所赠送的车辆后，个人使用长达三年，在此期间并无任何归还的意思表示和行为，其主观上对该车辆已经具有了非法占有的主观故意和客观控制事实，故该车辆价值应计入其受贿数额。
在审判实务中，类似于上述受贿人收受行贿人房屋、汽车等物品，未变更权属登记的情形较为常见。一般认为，受贿人只要实际收受并达到客观占有，就已经享受到排他性的贿赂利益，是否办理法定手续实现所有权转移并不影响受贿的认定。
4 贾东来到案后主动供述其犯罪事实，认罪认罚，其家属代为积极缴纳部分违法犯罪所得，这些情节对其量刑有何影响？
杨海蛟：根据《中华人民共和国刑法》第六十七条规定，犯罪嫌疑人如实供述自己罪行的，可以从轻处罚�！吨谢嗣窆埠凸淌滤咚戏ā返谑逄豕娑�，犯罪嫌疑人、被告人自愿如实供述自己的罪行，承认指控的犯罪事实，愿意接受处罚的，可以依法从宽处理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国刑事诉讼法》的解释第一百七十六条规定，追缴、退赔的情况，可以作为量刑情节考虑。因此，坦白和认罪认罚是法定从轻处罚情节，主动退赔赃款是酌情从轻处罚情节。本案中，贾东来利用职务便利，为他人谋取不正当利益，非法收受他人财物，数额特别巨大，其行为构成受贿罪，依法应当判处十年以上有期徒刑。贾东来到案后能够如实供述犯罪事实，自愿签署《认罪认罚具结书》，愿意接受处罚，依法可以从轻处罚。贾东来家属代替其积极缴纳部分违法犯罪所得，酌情从轻处罚。
本院根据贾东来犯罪的事实、性质、情节及对社会的危害程度，依照《中华人民共和国刑法》和《中华人民共和国刑事诉讼法》相关规定，判决贾东来犯受贿罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金五十万元；贾东来缴纳的违法所得三百六十万元依法没收，上缴国库；继续追缴贾东来违法所得及孳息，上缴国库。(中国纪检监察报)
【编辑:田博群】
