昨天上午，最高人民法院发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，结合审判实践中遇到的难点问题，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等作出了相应规定。据悉，最高法自2009年起就启动调研，《解释》共计22个条文，将于今年3月1日起正式实施。
关键词：不动产
不动产物权归属可提民事诉讼
现实中，围绕房产归属而产生的纠纷非常多。物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
最高法院民一庭庭长程新文表示，实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记，就不能取得及享有不动产物权。已经登记的不动产产生权属争议的，应当提起行政诉讼撤销或者变更登记�！罢庵止鄣闶苤谄墓悖诤艽蟪潭壬系贾率导谐鱿至嗣袷�、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信�！�
对此，《解释》规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
未经预告登记权利人同意 转移不动产所有权无效
老百姓买房最怕交付房款之后，房却拿不到�！耙环苛铰簟鄙踔痢岸嗦簟钡南窒蟛⒉幌始�。而物权法规定的预告登记制度，是保障尚未获得物权的买房人等债权人权益的一项制度。根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
程新文说，实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。
为此，《解释》第四条明确，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
关键词：机动车
明确机动车转让虽未过户但享有物权
近年来，有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势�；档亩纸灰滓泊罅吭黾�，实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。
《解释》第六条明确，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
程新文表示，根据物权法相关规定，机动车等特殊动产物权变动，是交付即发生物权变动的效力。在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权�！熬咛宓交档忍厥舛希嬖谖窗炖淼羌堑氖苋萌擞胱萌说恼ㄈ说那榭�，通过转让人的交付取得特定动产物权的人，虽未办理登记，但其已经依法享有物权。换句话说，就是转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于《物权法》所称的善意第三人范畴之外。”
